Уведомление о планируемом строительстве дома - начало и завершение

Уведомление властей на планируемое строительство жилого или садового дома

В порядке застройки участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), личного подсобного хозяйства (ЛПХ), расположенных в границах населённого пункта, а также участков, предоставленных для садоводства и ведения дачного хозяйства, произошли изменения.

С 3 августа 2018 года для возведения на них жилых домов получение разрешения на строительство или реконструкцию больше не потребуется. Вместо разрешений введены уведомления правообладателей участков о планируемом строительстве, реконструкции жилого или садового дома.

Уведомительный порядок возведения жилых и садовых домов и ввода их в эксплуатацию после завершения их строительства установлен вступившим в силу федеральным законом «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (№ 340-ФЗ от 03.08.2018г. на основании чего,  в Градостроительный кодекс РФ и ряд федеральных законов внесены соответствующие изменения:

• упразднены части 9-9.2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, касавшиеся вопросов выдачи разрешений на строительство на участках ИЖС, ЛПХ садово-дачных участков граждан,

• введена статья 51.1 Градостроительного кодекса РФ, согласно которой перед началом строительства или реконструкции объекта недвижимости, застройщик подаёт в уполномоченный орган уведомление о планируемом строительстве, реконструкции объекта ИЖС или садового дома. Иными словами, если раньше для жилых или дачных домов, возведённых на дачных или садовых участках, для регистрации права собственности не требовались никакие разрешения, то с нововведением по таким объектам тоже необходимо направлять уведомления о начале и об окончании строительства, то есть такие дома должны отвечать требованиям, как и объекты ИЖС, 

• статьей 16 ФЗ №340-ФЗ и частями 16–21 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ установлена обязанность застройщика по подаче в орган местного самоуправления уведомления об окончании строительства или реконструкции в срок не позднее 1-го месяца со дня окончания строительства или реконструкции объекта ИЖС или садового дома.

• пунктом 7 статьи 51.1 и пунктом 19 статьи 55  Градостроительного кодекса РФ  определён 7-дневный срок рассмотрения администрацией поступивших уведомлений на предмет соответствия указанных в уведомлении застройщика параметров объекта ИЖС или садового дома предельным параметрам разрешённого строительства, а также допустимости размещения объекта строительства в соответствии с разрешённым использованием земельного участка и установленными ограничениями, а по итогам рассмотрения уведомлений от застройщика администрация направляет ему своё уведомление или о соответствии построенных, реконструированных объектов градостроительным требованиям, или о несоответствии объектов этим требованиям.

• строительство объекта считается согласованным при получении застройщиком уведомления о соответствии указанных в его уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта ИЖС или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта ИЖС или садового дома на земельном участке, а само уведомление администрации даёт право застройщику вести строительство в указанных параметрах в течение 10 лет со дня направления своего уведомления (пункт 13 статьи 51.1 Градостроительного кодекса РФ). 

• неполучение уведомления от администрации считается согласованием строительства и даёт право застройщику осуществлять строительство согласно указанным им параметрам в течение 10 лет со дня направления своего уведомления (пункт 13 статьи 51.1 Градостроительного кодекса РФ),

• возведённые на садовых и дачных участках жилые строения, жилые дома, строительство которых произошло без направления уведомлений о планируемом строительстве/реконструкции и уведомлений об окончании строительства/реконструкции, можно поставить на государственный кадастровый учёт лишь до 1 марта 2019 года. То есть такие постройки вне закона не окажутся, если только собственники владельцы строений не проигнорируют и это требование по их легализации (пункт 1_1 части 1 статьи 15 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ от 13.07.2015).

• если разрешения на строительство жилого дома было получено и процесс ещё не завершён, то нет необходимости направлять уведомление о планируемом строительстве, но придётся получить согласование построенного дома (подробности ниже - в разделе статьи «Ввод объекта в эксплуатацию»).

• органы местного самоуправления поселений вправе принимать решения о сносе самовольной постройки или о её приведении в соответствие со следующими требованиями по совокупности:

1. с предельными параметрами разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства
2. с установленными правилами землепользования и застройки
3. с документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам объектов капитального строительства, установленными федеральными законами,

а также в случаях, предусмотренных гражданским законодательством, осуществления сноса самовольной постройки или её приведения в соответствие с установленными требованиями ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (пункт 20 статьи 14 ФЗ №131-ФЗ от 06.10.2003) и пункт 11 части 1 статьи 8 Градостроительного кодекса РФ),

• государственный кадастровый учёт и государственная регистрация прав на созданные объект ИЖС или садовый дом проводится без участия застройщика - по заявлению органа государственной власти или органа местного самоуправления (пункт 1_1 части 1 статьи 15 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ от 13.07.2015),

• если орган местного самоуправления не направит в Росреестр соответствующее заявление в установленный срок, то гражданин это может сделать самостоятельно

• до 1 марта 2019 года государственный кадастровый учёт возведённых жилых домов и строений, расположенных на земельных участках, предназначенных для ведения садоводства и дачного хозяйства, проводится без учёта уведомления о начале и окончании строительства 

• до 1 марта 2020 года основаниями для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект ИЖС являются только:

1. технический план
2. правоустанавливающий документ на земельный участок

(в данном случае сведения об объекте ИЖС указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на строительство и проектной документации (при ее наличии) либо декларации об объекте недвижимости (часть 7 статьи 70 ФЗ № 218-ФЗ от 13.07.2015  «О государственной регистрации недвижимости» утратила силу).

Кроме того, законом № 340-ФЗ   внесено уточнение в понятие объекта индивидуального жилищного строительства и его параметры, нашедшие отражение пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ: 

объект индивидуального жилищного строительства - это отдельно стоящее здание, обладающее следующим комплексом характеристик одновременно:

1. с количеством надземных этажей не более чем 3,
2. высотой не более 20 м,
3. состоящее из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании,
4. не предназначенное для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Можно заметить, что из определения объекта ИЖС исключено прежнее указание на то, что индивидуальный жилой дом предназначен для проживания одной семьи, но делается акцент на том, что индивидуальный жилой дом не может быть разделён на самостоятельные объекты, например на квартиры. Похоже, что такая конкретизация понятия объекта ИЖС направлена на предотвращение «схем» строительства таун-хаусов под видом дач, позволяющих нескольким собственникам одного участка в 6 соток далее выделить по суду «причитающуюся долю» в натуре.

Законом № 340-ФЗ и Градостроительным кодексом РФ определена равнозначность применения следующих понятий:

• объект индивидуального жилищного строительства
• жилой дом
• индивидуальный жилой дом,

и, соответственно, параметры обозначенных в понятиях объектов недвижимости идентичны объектам ИЖС, то есть в равной степени применяются и к жилым домам, и к индивидуальным жилым домам (если иное не предусмотрено федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации).

                                               Виды уведомлений

Всего в документооборот по вопросу возведения/реконструкции частных жилых домов в соответствии с № 340-ФЗ  введено 7 видов уведомлений:

• от застройщика:

1. о планируемых строительстве или реконструкции объекта ИЖС или садового дома
2. об изменении параметров планируемого строительства или реконструкции объекта ИЖС или садового дома
3. об окончании строительства или реконструкции объекта ИЖС или садового дома с обязательным замечанием о том, что дом не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

• по результатам рассмотрения поступивших уведомлений от застройщика готовятся ответные уведомления органа местного самоуправления:

1. о соответствии параметров объекта ИЖС или садового дома установленным параметрам и допустимости его размещения на земельном участке
2. о несоответствии параметров объекта ИЖС или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта ИЖС или садового дома
3. об изменении параметров планируемого строительства или реконструкции объекта ИЖС или садового дома
4. о соответствии построенных или реконструированных объекта ИЖС или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности.

Трудно пока судить о том, изменилась ли суть разрешительного процесса по застройке участков, поскольку, как бы ни назывался документ, определяющий допустимость возведения частных жилых домов, прежним «разрешением на строительство» или новым термином «уведомление о планируемом строительстве», согласование с властями  строительства   дома  остаётся обязательным.

Уведомление о планируемом строительстве - состав сведений и прилагаемые документы

Формы уведомлений о планируемом строительстве и об окончании строительства, равно как и формы ответных уведомлений из уполномоченного органа пока не утверждены. Их разрабатывает Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации,  

Проект приказа Минстроя в настоящее время проходит этап публичных обсуждений и антикоррупционной экспертизы, с чем можно ознакомиться на Федеральном портале проектов нормативных правовых актов, типовые формы уведомлений, необходимых для строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, предложенные министерством, приведены в разделе «документы» в правой колонке этой страницы. 

При подготовке соответствующих уведомлений при начале строительства и при его завершении застройщикам рекомендуется использовать указанные типовые формы уведомлений.

Уведомления подаются застройщиками в следующих случаях: 

• при планируемом строительства или реконструкции

• при установлении соответствий или несоответствий, указанных в таком уведомлении параметров установленным параметрам и допустимости размещения объекта ИЖС или садового дома на земельном участке

• при изменениях параметров планируемого строительства или реконструкции объекта

• после завершения строительства или реконструкции объекта 

• при установлении соответствия или несоответствия построенных или реконструированных объектов ИЖС или садовых домов требованиям законодательства о градостроительной деятельности.

В уведомлениях содержится информация о составе сведений и документах, прилагаемых к  уведомлению (пункт 4 статьи 51.1 Градостроительного кодекса РФ). К примеру, в уведомлении о планируемом строительстве/реконструкции объекта ИЖС или садового дома обязательно отразить сведения:

• о застройщике:

1. для физлица - ФИО, место жительства; реквизиты документа, удостоверяющего личность
2. для юридического лица - наименование, место нахождения, ОГРН и ИНН (для российской организации)
3. почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с застройщиком
4.  способ направления застройщику ответных уведомлений администрации

• о земельном участке:

1. кадастровый номер
2. адрес или описание местоположения - при отсутствии кадастрового номера участка
3. сведения о праве застройщика на земельный участок, наличии прав других лиц на участок
4. вид разрешённого использования участка
5. правоустанавливающие документы на земельный участок если права на него не зарегистрированы в ЕГРН

• об объекте капитального строительства:

1. вид разрешённого использования объекта
2. цель подачи уведомления
3. кадастровый номер (при реконструкции)
4. наличие прав других лиц
5. планируемые параметры (количество надземных этажей, предельная высота, размер отступов от всех границ земельного участка до объекта капитального строительства)
6. площадь земельного участка, занятой под объектом
7. внешний облик объекта ИЖС или садового дома
8. сведения о том, что объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости;

Поясним, что такое описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, включающего:

• описание в текстовой форме:

1. указание на параметры объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома
2. цветовое решение их внешнего облика
3. планируемые к использованию строительные материалы, определяющие внешний облик объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома
4. описание иных характеристик объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, требования к которым установлены градостроительным регламентом в качестве требований к архитектурным решениям объекта капитального строительства.

• графическое описание:

графическое описание представляет собой изображение внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, включая:

1. фасады,
2. конфигурацию объекта.

Примечание:

при строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения (пункт 5 статьи 51.1 Градостроительного кодекса РФ):

• застройщик должен представить типовое архитектурное решение, подготовленное в соответствии с ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (№ 73-ФЗ от 25 июня 2002),

• приложение описания внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома к уведомлению о планируемом строительстве не требуется,

Направить уведомление о планируемом строительстве можно лично, через МФЦ, портал Государственные услуги или заказным письмом.

Если каких-либо сведений или приложений нет, то застройщику вернут документы в течение трех рабочих дней и укажут причину возврата.

Если все требования подготовки и написанию уведомления соблюдены, то администрация, проверив параметры будущего строительства в течение 7 рабочих дней, проверив, прежде всего, соответствует ли постройка виду разрешённого использования земельного участка и его территориальной зоне согласно действующим в поселении ПЗЗ, а потом вышлет заявителю уведомление о соответствии постройки установленным параметрам и  допустимости размещения постройки на земельном участке.

                           Когда можно начинать строительство дома?

Затевать возведение дома сразу после подачи уведомления о планируемом строительстве нельзя. Нужно дождаться ответного уведомления от местной администрации, в котором содержится информация о соответствии указанных застройщиком параметров дома и сведений об участке. Только после этого у него появляется право на возведение дома. Актуальность уведомления администрации сохраняется в течение 10 лет. Право на строительство возникает и в случае, когда ответного уведомления администрации нет (об этом уже было отмечено выше).

Если же в ответном уведомлении администрации говорится о несоответствии параметров дома, указанных в уведомлении застройщика о планируемом строительстве, или о недопустимости размещения дома на его земельном участке, то этот ответ означает запрет на строительство по указанным причинам. Возможно, что на участке вообще нельзя строить дом, или у застройщика нет прав на земельный участок, или параметры возводимой постройки противоречат установленным требованиям. Схитрить никак не получится, так как администрация высылает одновременно копию своего ответного уведомления в органы строительного и земельного надзора (пункт 12 статьи 51.1  Градостроительного кодекса РФ).

Основания для отказа по уведомлению застройщика о планируемом строительстве    

Уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта ИЖС или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта ИЖС или садового дома на земельном участке направляется застройщику только в следующих случаях:

• указанные в уведомлении застройщика параметры объекта ИЖС или садового дома не соответствуют предельным параметрам разрешённого строительства/реконструкции объектов капитального строительства, установленным:

1. правилами землепользования и застройки,
2. документацией по планировке территории,
3. или обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства,   

• размещение указанных в уведомлении о планируемом строительстве объекта ИЖС или садового дома не допускается в соответствии с видами разрешённого использования земельного участка и (или) ограничениями
• уведомление о планируемом строительстве подано или направлено лицом, не имеющим прав на земельный участок.

В самом ответном уведомлении администрации на уведомление застройщика должны содержаться все основания для отказа с указанием:

• установленных предельных параметров разрешённого строительства/реконструкции объектов капитального строительства, которым не соответствуют параметры объекта, указанные застройщиком в уведомлении о планируемом строительстве,

• в случае недопустимости размещения объекта ИЖС или садового дома на земельном участке указывается:

1. установленный ВРИ земельного участка,
2. виды ограничений использования земельного участка,

• сведения о том, что застройщик, подавший уведомление о планируемом строительстве, не имеет прав на земельный участок

• сведения о несоответствии описания внешнего облика объекта ИЖС или садового дома предмету охраны исторического поселения и требованиям к архитектурным решениям объектов капитального строительства, установленным градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, расположенной в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения.

                 Уведомление о вводе объекта в эксплуатацию

Порядок ввода объекта в эксплуатацию с введением закона № 340-ФЗ  заметно усложнился. Если до его введения ввод в эксплуатацию объекта ИЖС и кадастровый учёт с регистрацией прав на объект ИЖС  проводились только на основании технического плана здания жилого дома, в составе которого  было разрешение на строительство, то теперь установлены иные правила ввода:

• сначала придётся подготовить технический план -  в соответствии с ранее выданным ответным уведомлением администрации о соответствии объекта параметрам разрешённого строительства,

• далее необходимо уведомить администрацию об окончании строительства, приложив к  уведомлению технический план - уведомление должно быть подано не позднее 1-го месяца со дня окончания строительства /реконструкции объекта ИЖС или садового дома, а ещё к уведомлению нужно приложить квитанцию об оплаченной госпошлине (за регистрацию права собственности на построенный дом)
  

• после получения уведомления застройщика об окончании строительства администрация проводит выезд на объект - для проверки сведений, указанных в уведомлении о планируемом начале строительства. Что конкретно проверяется?

Перечень поверяемых сведений при всей его ограниченности к мягким отнести невозможно, поскольку в ходе проверки должно быть установлено: 

• соответствие внешнего облика объекта ИЖС или садового дома описанию  в приложении к уведомлению о планируемом строительстве (или типовому архитектурному решению, указанному в уведомлении о планируемом строительстве, при возведении/реконструкции дома в границах исторического поселения федерального или регионального значения),

• соответствии параметров построенного дома указанным сведениям,

• соответствие вида разрешённого использования объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома виду разрешённого использования, указанному в уведомлении о планируемом строительстве;

• допустимость размещения объекта ИЖС или садового дома в соответствии с установленными ограничениями на дату поступления уведомления об окончании строительства (за исключением случаев, когда ограничения предусмотрены решением об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории, принятым в отношении планируемого к строительству, реконструкции объекта капитального строительства и такой объект капитального строительства не введён в эксплуатацию).

В итоге, оформить собственность на жилой или садовый (дачный) дом стало намного труднее:

1. отменённое законом разрешение на строительство заменено на уведомлением о планируемом строительстве,
2. отложенное было до 1 марта 2020 года получение разрешения на ввод в эксплуатацию объекта ИЖС оказалось совсем «не отложенным», а введённым задолго до обозначенного срока как уведомление об окончании строительства.
3. вся полнота закона легла на возведение дач и садовых домов, ранее не требующих отдельных согласований при строительстве.

        Основания для отказа на ввод объекта в эксплуатацию 

Основания для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию перечислены в пункте 6 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ.

Кратко их можно обозначить как перечень из НЕ, приплюсованных ко всем пунктам, от подачи уведомления до проверки администрацией соответствий:

• планируемая постройка Не соответствует виду разрешённого использования земельного участка и его территориальной зоне, установленным в поселении ПЗЗ,

• планируемая постройка НЕ соответствует параметрам застройки, установленным в ПЗЗ (в связи с недопустимостью размещения в той или иной территориальной зоне жилых домов), 

• земельный участок находится в охранной зоне (к примеру, рядом с мощной ЛЭП или с газопроводом) в которой строительство НЕ допускается вообще.

Более «жизненные» примеры:

• если в уведомлении о планируемом строительстве было указано, что возводимый дом будет 2-х этажным размером 10 м х 10 м, а построен был дом с 2-мя надземными этажами и подвалом, или 3-х этажный с мансардой, или при строительстве была изменена  площадь строения, то во вводе дома в эксплуатацию будет отказано, а в уведомлении администрации будет отмечено несоответствие изначально заявленным параметрам

• при выявленном несоответствии вида разрешённого использования объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома виду разрешённого использования, указанному в уведомлении о планируемом строительстве, о вводе дома в эксплуатацию можно вовсе  забыть и готовиться к получению требований или о сносе (к примеру, когда дом построен на огородном участке), или о приведении в соответствии с ВРИ участка. 

                                                                                 Резюме

Целью введения закона стала попытка упорядочения индивидуального жилищного строительства. Его поправки устанавливают единые требования к строительству жилых домов на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населённого пункта, а также к строительству жилых и садовых домов на садовых земельных участках:

• законом определены максимальные параметры жилого дома, позволяющие предотвратить проблему возведения многоквартирных домов под видом объектов индивидуального жилищного строительства.
• пересматривается подход к разрешительным процедурам при возведении жилых и садовых домов:

1. при их строительстве (реконструкции) подготовка проектной документации не требуется
2. для согласования строительства, нужно подать уведомление о планируемом строительстве с указанием параметров возводимого дома
3. предусмотрено обязательное проведение экспертизы проектной документации на строительство и реконструкцию объектов массового пребывания граждан;

• установлены особенности государственного кадастрового учёта и государственной регистрации прав на жилые и садовые дома;
• в целях контроля за соблюдением параметров строительства предусмотрена возможность проведения проверок в случае поступления информации о нарушениях предельных параметров разрешенного строительства.
• детально регламентированы основания и порядок сноса объектов капитального строительства, в том числе самовольных построек и установлен механизм прекращения прав на земельный участок, на котором расположена самовольная постройка, в случае неисполнения решения о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями.
• предусмотрены переходные положения. 

Федеральный закон «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (№ 340-ФЗ от 03.08.2018 г.), вступивший в силу с момента его опубликования, обеспечил возможность в очень короткие сроки определить и не допустить  строительство при явных и грубых нарушениях законодательства.