БАНКРОТСТВО ФИЗ.ЛИЦА ПРИ СДЕЛКАХ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Банкротство физического лица: признание договоров при сделках с недвижимостью недействительными.

Проверить проходит ли Продавец процедуру банкротства на момент совершения сделки купли-продажи недвижимости, можно на сайте: ЕФРСБ (Единый Федеральный реестр сведений о банкротстве).

Любая сделка, которую совершал потенциальный банкрот за 3 года и менее до подачи заявления о признании несостоятельным лицом, может быть оспорена арбитражным судом. Важная оговорка: пересмотру подвергаются договоры, которые заключены в целях причинения имущественного вреда кредиторам. Расскажем, как это происходит, на каких основаниях, и как избежать этого.

Почему сделки потенциального банкрота возможно оспорить? Для чего такая возможность предусмотрена законодательством? Дело в том, что в Уголовном Кодексе нашей страны есть статья о преднамеренном банкротстве, под которую подпадают действия должников, стремящихся уйти от исполнения своих обязательств, совершив сделки, скрывающие их имущество от кредиторов, при этом объявив себя несостоятельным.

Именно для предотвращения таких ситуаций, непосредственно в ходе процедуры банкротства, представителями кредиторов и финансовым управляющим могут быть препарированы все ваши сделки за последние 3 года, а также совершенные сразу после подачи заявления.

Исключение: Не подпадают под действие ст. 61.2 ФЗ "О банкротстве"  договоры, заключенные до взятия на себя кредитных обязательств.

Например, вы взяли ипотеку на покупку квартиры и два кредита 2 года назад, не смогли платить по долгам в течение полугода, и решили объявить себя банкротом. Тогда пересмотру подлежат только сделки, заключенные за последние 2 года. А, скажем, дом или машина, купленные 3 года назад, уже совершенно точно и неоспоримо принадлежат вам.

Теперь рассмотрим, каковы основания признания сделки недействительной в ходе процедуры банкротства. В статье 61.2 вышеупомянутого ФЗ сказано о так называемых подозрительных сделках. Первая часть этой статьи гласит, что, если за год до подачи заявления гражданином совершена явно неравноценная сделка, она может быть оспорена.

Что значит «неравноценная сделка»? Это означает, что имущество продано по цене гораздо ниже рыночной. Например, автомобиль должника стоит 1 млн рублей, а продан за 200 000 рублей. Как определяется, сколько на самом деле стоит такое имущество? Суд анализирует общедоступные источники, в которых публикуются объявления о продаже таких вещей, уже бывших в употреблении, и рассматриваются расценки на предметы с похожими параметрами. Также назначается независимая оценка имущества. Если налицо явное несоответствие, такую сделку достаточно легко признать в суде подозрительной и объявить недействительной.

Также даже если цена кажется близкой к «рынку», но есть основания полагать, что фактически денежные средства не перечислялись покупателем в сторону продавца, сделка тоже может быть оспорена.

Признание договора недействительным по ГК

Есть и другие возможные поводы к аннулированию договоров, заключенных должником. Пункт 17 Постановления Пленума ВАС от 23 декабря 2010 года №63 гласит, что положения гл. 3.1 закона "О банкротстве", а именно та самая норма о 3-летнем сроке оспаривания сделок, применяется не только к подозрительным операциям с имуществом, но и к ничтожным сделкам.

Напомним основания ничтожности:

1. 1. Мнимая сделка (сделка, совершенная без правовых последствий). Например, вы оформляете брачный договор, по которому все имущество отходит супруге, разводитесь, но продолжаете при этом жить вместе и использовать имущество «супруги». То есть, фактически недвижимость осталась вашей, но перестала принадлежать вам лишь на бумаге.
2. 2. Притворная сделка прикрывает другую. Например, вместо купли-продажи происходит дарение.
3. 3. Заключена заведомо недееспособным лицом (несовершеннолетним, либо признанным судом недееспособным);
4. 4. Сделка, совершенная без согласия супруга (супруги), если речь идет о купле-продаже совместного имущества;
5. 5. Сделка, совершенная не по доброй воле (давление, физическое воздействие, действие препаратов, алкоголя).

К оспоримым же сделкам по другим основаниям, предусмотренным ГК, применяется п.2 ст.181 ГК, и срок давности составляет уже 1 (один) год. 

Но чаще всего договоры потенциальных банкротов оспаривают по первым двум основаниям, поскольку они явно иллюстируют намерение должника уйти от своих обязательств.

Поэтому, отвечая на вопрос о том, можно ли признать договор недействительным при банкротстве, мы скажем: «Да, такое возможно, причем, правом подать в суд наделены не только кредиторы (или их объединения), но и финансовый управляющий, задача которого – убедиться в том, что вы не фиктивный банкрот».

В связи с этим рекомендуем не прислушиваться к юристам, советующим скрыть имущество с помощью различных «схем», которые якобы невозможно раскрыть и оспорить. Судебная практика и закон на стороне кредиторов. Более того, в ФЗ "О банкротстве" (ст. 61.3) говорится о том, что недопустимо предпочтение одного кредитора в пользу другого. Поэтому при банкротстве признание договоров недействительным возможно, если будет доказано, что одному из кредиторов в результате оказано предпочтение.

Но есть важное условие: в п.2 ст.61.3 говорится о том, что такие договоры должны быть заключены не ранее чем за месяц до подачи заявления в суд.

Существуют и исключительные основания, когда сделки, заключенные ранее, чем за 6 месяцев до подачи заявления, могут быть оспорены (п. 3 ст. 61.3). Но для этого должно быть выполнено одно из 2 условий: первое – сделка либо направлена на погашение долга перед одним из кредиторов, либо может привести к изменению очередности погашения долгов (например, долг, образовавшийся в 2021 году будет погашен раньше того, что возник в 2020), второе условие – кредитор заведомо знал, что должник неплатежеспособен.

Верховный Суд разъяснил нормы изъятия жилья у Покупателя при банкротстве Продавца.

Отменять сделку и включать проданное жилье в конкурсную массу прежнего владельца нельзя, если новый собственник является добросовестным приобретателем.

Вторичное жилье нельзя отнимать у добросовестного Покупателя в случае банкротства Продавца недвижимости и включать в конкурсную массу, даже если этого требует арбитражный управляющий. Соответствующие разъяснение дал Верховный Суд.