Аварийное жилье | Дом под снос | Расселение граждан - их права!
Что могут получить жители взамен сносимых аварийных домов?
В том случае, если дом признан аварийным и включен в региональную программу перенаселения граждан из аварийного жилищного фонда, жители имеют право на предоставление квартир в границах своего населенного пункта.
Теперь регионы получили право рассчитывать стоимость расселения аварийного жилья, исходя из текущей средней рыночной стоимости 1 кв.м. (одного) квадратного метра. До сих пор они пользовались показателями 2019 года, что было существенно ниже по стоимости.
Выкупная цена рассчитывается по простой формуле: рыночная стоимость жилья складывается со стоимостью доли в общем имуществе, со стоимостью доли в праве на земельный участок и плюс убытки собственника. В качестве убытков может быть:
- компенсация взносов на капитальный ремонт, если они платились, но ремонт не выполнен;
- убытки в связи с переездом: оплата найма жилья, перевозки вещей, транспортные услуги;
- возмещение расходов на оплату госпошлин. Например, при регистрации права собственности на новую квартиру;
- компенсация упущенной выгоды, если собственнику пришлось досрочно расторгнуть договор найма с квартирантами;
- стоимость оценочной экспертизы.
Таким образом складывается общая сумма выкупной цены аварийного жилья бюджетом муниципалитете у собственника.
Но на практике все не так просто, как гласит законодательство.
Зачастую администрация района в котором находится объект под снос занижает рыночную стоимость, чтобы заплатить меньше. В такой ситуации собственнику рекомендуется заказать независимую экспертизу аварийного жилья, а отчет представить в муниципалитет для согласования новой цены, которая будет устраивать обе стороны. Ее проводит независимый эксперт, по результатам составляется отчет об оценке аварийного жилья и дается заключение, с учетом которого составляется соглашение.
При оценке квартиры в МКД под снос учитываются следующие факторы:
- инфраструктура;
- рыночный спрос на жилье в конкретном районе;
- состояние дорог, детских площадок, дворовой территории;
- технические характеристики: площадь, этаж, материал постройки дома, расположение квартиры (угловая или нет).
Экспертиза проводится с учетом положений ФЗ от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности». Чаще всего оценщики рассчитывают среднюю стоимость 1 кв.м, затем умножают ее на количество кв.м. в квартире и применяют понижающий коэффициент с учетом износа жилого помещения (до 50%), куда входит все: начиная от систем электрооборудования и канализационных стоков до изношенности краски и обоев на стенах и поверхностях. Оценочная стоимость влияет только на понижение цены или ее удержание, но никогда на повышение, поэтому делать евроремонт не стоит, это будут выброшенные деньги, а вот покрасить, заменить трубы и подклеить обои стоит, чтобы оценочную стоимость не снизить слишком сильно.
Но если все же администрация слишком сильно занижает рыночную стоимость, и никакие подтверждающие документы не действуют на принятие адекватного решения, то необходимо обратиться в суд.
В судебном решении спор обязательно выиграет собственник, а муниципалитет понесет еще и расходы на судебные издержки, согласно законодательству РФ и сегодняшней судебной практики.
Так же в качестве альтернативы закон предоставляет возможность получения жильцами денежной компенсации за утерянное жилое помещение. Такое возможно в случае отказа от предложенного жилья.
Это может быть или субсидия на приобретение жилья или возмещение расходов на выплату процентов в случае привлечения заемных средств на приобретение такого имущества.
Нужно ли будет платить НДФЛ? Нет. Налогообложению не подлежат доходы, полученные в связи с реализацией программы "реновации", в денежной форме в виде равноценного возмещения либо в натуральной форме в виде жилого помещения или доли (долей) в нем.
Как получить компенсацию?
1. Дождитесь письма от администрации города или местного самоуправления с предложением новой равнозначной квартиры.
2. Обратитесь в центр информирования по переселению для написания заявления на предоставление проекта договора на равнозначную квартиру, но не подписывайте его!
3. Там подайте заявление на выплату компенсации вместо равнозначной квартиры.
Важно, что при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом доли в праве общей собственности. А так же все убытки, причиненные собственнику жилого помещения изъятием этого помещения, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, возможно временным пользованием другим оплачиваемым жилым помещением, вплоть до отеля, если не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением, до приобретения в собственность другого жилого помещения.
С учетом мнения собственника оформляется и подписывается соглашение, по которому ему предоставляется согласованная сумма компенсации за аварийное жилье. Порядок, сумма и сроки оплаты определяются сторонами. Содержание и образец соглашения Форма соглашения федеральным законодательством не устанавливается, но может определяться нормами муниципалитета.
Обычно в нем указываются следующие сведения:
- Название муниципального образования, Ф.И.О. Главы городского округа, реквизиты решения и устава.
- Ф.И.О., паспортные данные, адрес проживания собственника.
- Основание для заключения договора: соглашение сторон, невыполнение требования о сносе.
- Адрес выкупаемой квартиры, площадь, количество комнат.
- Сведения о зарегистрированных гражданах.
- Реквизиты решения, на основании которого дом признан аварийным.
- Размер выкупной цены.
- Срок уплаты выкупной цены собственнику.
- Срок освобождения выкупаемой квартиры владельцем.
- Дата составления, подписи сторон.
Примечание: соглашение составляется в трех экземплярах. По одному остается у каждой стороны, третий передается в Росреестр для регистрации перехода права собственности.
Владелец аварийного жилья вправе сам выбирать, что ему нужно: новая квартира или выплата выкупной цены. Администрация муниципалитета иногда ограничивает это право, но в таком случае стоит отказаться от подписания соглашения и обратиться в суд.
Но если жилое помещение приобреталось после признания дома аварийным, то собственники не имеют права на предоставление нового жилья взамен того, которое признали аварийным в рамках программы перенаселения. В этом случае граждане имеют право на выплату денежного возмещения за утраченное жилое помещение. При этом сумма компенсации не может превышать суммы, указанной в договоре купли-продажи данного помещения. Исключение здесь составляют только те собственники, которые унаследовали жилье в аварийном доме.
Если по незнанию действующего законодательства Вы приобрели аварийное жилье, то на основании ст. 475 Гражданского кодекса можно расторгнуть сделку в судебном порядке. По решению суда продавцу придется вернуть уплаченные покупателю деньги, а взамен он снова получит в собственность проданную недвижимость.
