Виндикация - правила покупки недвижимости

Перед покупкой не ограничивайтесь обычной выпиской ЕГРН. Изучите всю историю перехода прав на этот объект, запросив у продавца расширенную выписку. Например, если обнаружена цепочка нескольких продаж за последние 2 года - тревожный сигнал. Мошенники часто "перепродают" квартиру через подставных лиц, чтобы запутать следы.

2. Проверка Продавца

Обязательно проверяйте Продавца, а не только квартиру. Собственник также большой фактор риска. Проверьте действительность паспорта, задолженности ФНС, долги ФССП, банкротство, судебные дела, участие в сомнительных фирмах.

3. Создайте "досье осознанности" Продавца

Суды, не отменяют сделки, которые выглядят как длинная, логическая цепочка взвешенных решений:

• предварительный договор +задаток
• договор продавца с риелтором
• вызов продавцом оценщика
• справка из ПНД и осмотр психиатра
• нотариальное согласие супруга
• безналичный расчет
• снятие с регистрационного учета
• физическое освобождение квартиры
• скриншоты переписок и видеофиксация сделки

Чем длиннее этот список, тем сложнее Продавцу убедить суд в своей беспомощности.

4. При покупке используйте "титульное" страхование и включайте в ДКП необходимые пункты для защиты:

1. Заверения об обстоятельствах. В договор купли-продажи добавляем специальный блок по ст 431.2 ГК РФ, где продавец письменно подтверждает что: Действует добровольно, без обмана и давления; Понимает суть и последствия сделки; Не находится под влиянием третьих лиц. Дополнительно прописываем крупные финансовые санкции (неустойку) за нарушение этих заверений.
2. Поручительство близких. С близким родственником продавца (взрослые дети, супруг) заключается отдельный договор поручительства. Если сделка отменена и продавец должен вернуть деньги, поручитель несет солидарную ответственность по возврату денег.
3. Титульное страхование. Страхуется не объект, а ваше право собственности (титул). Выбирайте полис, который покрывает риски оспаривания сделки по мотивам, не связанным с вашей виной. Внимательно читайте условия договора.

При угрозе оспаривания сделки:

1. Немедленно обратиться к юристу по недвижимости
2. Собрать все доказательства добросовестности покупки
3. Заявить о возмещении ущерба к продавцу
4. Подать встречный иск о защите имущественных прав.

Удачных и безопасных Вам сделок с недвижимостью!