ЮРИДИЧЕСКАЯ ЧИСТОТА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Проверка юридической чистоты объекта недвижимости – рекомендации юриста.
1. Описание объекта недвижимости
Первым делом необходимо проверить соответствие параметров: квартиры, жилого или садового дома, земельного участка и т.д., указанных в выписке ЕГРН правоустанавливающим документам. Любые несовпадения могут быть как простой технической ошибкой, так и причиной для серьезных опасений по поводу подлинности представленных продавцом документов.
2. Обременения, аресты, запреты, зоны ЗОУИТ
Внимательно изучить выписку ЕГРН на предмет подобных ограничений, они могут быть как основанием для приостановки государственной регистрации перехода права, так и неприятным сюрпризом для дальнейшего пользования и распоряжения квартирой, домом или земельным участком в случае, если сделку все же зарегистрируют.
3. Наличие особых отметок
В 2017 году произошло слияние двух информационных баз – ГКН и ЕГРП. В итоге получился ЕГРН, которым мы сейчас и пользуемся. При их объединении, в случае расхождения информации, в разделе «особые отметки» данным присваивался статус «актуальные незасвидетельствованные».
Это означает, что в государственном кадастре недвижимости имели место какие-либо изменения, которые не были отражены в ЕГРП. Поэтому, если по итогам проверки в выписке ЕГРН вы увидите подобные отметки, рекомендуется до заключения сделки разобраться, о каких именно изменениях идет речь в вашем случае. При чем, указанную информацию может получить только собственник недвижимости.
4. Наличие заявлений о правопритязаниях
Наличие подобных сведений в выписке ЕГРН означает, что в данный момент в Росреестр представлено заявление о совершении каких-либо регистрационных действий в отношении объекта недвижимости. Если это не ваша сделка, то настоятельно рекомендуется отказаться от заключения договора купли-продажи до выяснения всех обстоятельств.
5. Регистрация без согласия третьего лица
Рассмотрим самый распространенный случай. Все мы знаем, что объект недвижимости, приобретенный в браке, можно продать только с согласия супруга. Есть и исключения, но пока не будем о них. Так вот, Росреестр может зарегистрировать переход права и без этого согласия, но в данном случае в ЕГРН вносится информация о совершении указанной сделки без согласия третьего лица, т.е. супруга продавца.
Приобретать такую квартиру рекомендуется только после того, как собственник получит и предоставит вам нотариальное согласие супруга или супруги продавца, у которого он приобретал объект недвижимости.
6. Заявление о невозможности регистрации без личного участия
Если выписка ЕГРН содержит подобную информацию, а недвижимость Вам пытаются продать по доверенности, от сделки стоит отказаться. Ни к чему хорошему это не приведет.
7. Изъятие объекта для государственных и муниципальных нужд
Подобные сведения также можно найти в выписке ЕГРН. Их наличие – повод отказаться от сделки купли-продажи недвижимости, так как в регистрации перехода прав Росреестром будет отказано. А в худшем случае, регистрация пройдет успешно, и в скором времени недвижимость перейдет во владение и пользование государства.
8. Принадлежность к объектам культурного наследия
И снова обращаемся к выписке ЕГРН. Покупателю важно понимать, какие ограничения могут быть связаны с пользованием помещением, особенно в случае, если дом является культурным наследием. Например, в некоторых домах, нельзя ставить кондиционеры, где-то нельзя менять окна, и т. д.
9. Сведения о сносе дома
В скором времени сведения о сносе объектов недвижимости, их аварийности планируют вносить в реестр недвижимости, т.е. информация будет общедоступной и систематизированной, и получатель выписки сможет оперативно с ней ознакомиться. Но пока проверить это можно на сайте соответствующего муниципалитета в списке домов, подлежащих сносу.
10. Сведения о признании дома аварийным
По аналогии с предыдущим пунктом, необходимо найти и изучить утвержденный органами власти список домов, признанных аварийными.
11. Несостоятельность (банкротство) продавца
Если продавец «банкрот», то сделка по продаже недвижимости, совершенная в течение 3 лет до момента признания продавца несостоятельным, находится под угрозой.
Суд может признать ее недействительной по заявлению конкурсного управляющего. Проверить эти сведения вы можете на официальном сайте арбитражного суда в «картотеке арбитражных дел».
12. Сведения об исполнительных производствах
Наличие у собственника долга более 300 000 рублей может привести к банкротству. Последствия мы уже разобрали в предыдущем пункте.
Посмотреть непогашенные задолженности собственника вы можете на портале федеральной службы судебных приставов.
13. Судебные разбирательства в отношении продавца и его недвижимости
Внимательно изучить наличие судебных дел в отношении собственника и принадлежащей ему недвижимости. Сделать это можно на сайте районного суда по месту регистрации собственника, а также по месту нахождения объекта недвижимости. Наличие судебных исков – это повод не спешить с выходом на сделку. Рекомендуется подробно разобраться в данной ситуации и оценить возможные риски.
14. Действительность паспорта продавца
Проверить действительность паспорта любого гражданина вы можете на сайте МВД РФ. Регистрация сделки, с использованием недействительного паспорта, будет приостановлена. В худшем случае сделку зарегистрируют, и впоследствии она может быть признана недействительной.
15. История переходов права собственности
Проверка истории квартиры очень важна, так как она даст вам представление о том какие риски и на каком этапе существования объекта могли быть. Исходя из этого, вы сможете точнее определить список дополнительных проверок, а также перечень документов, которые необходимо запрашивать у владельца. Проверить указанные сведения вы можете, заказав выписку об истории перехода прав на объект недвижимости.
16. Расчеты по предыдущим сделкам
Требуется запросить у собственника документ, подтверждающий финансовые расчеты по предыдущей сделке. Это может быть либо расписка, либо платежное поручение, или иной документ, заверенный банком.
Отсутствие у продавца такого документа весьма опасно для покупателя, особенно, если недвижимость приобреталась менее 3 лет назад, то есть до истечения общего срока исковой давности.
17. Зарегистрированные в квартире или доме лица
Необходимо запросить у продавца выписку из домовой книги, из которой вы увидите, кто в настоящее время зарегистрирован по адресу расположения объекта недвижимости.
Все зарегистрированные лица должны быть сняты с регистрационного учета до заключения сделки купли-продажи. В противном случае Вы приобретаете объект, правом пользования которого имеют третьи лица. Выписать их можно принудительно через суд, но это займет много времени.
18. Наличия лиц, сохраняющих право пользования квартирой
Запросить у продавца архивную (расширенную) выписку из домовой книги. Изучив ее, Вы можете выявить наличие лиц, временно снятых с регистрационного учета.
Например, граждане, отбывающие наказание в местах лишения свободы, имеют право вновь зарегистрироваться в предлагаемом Вам объекте недвижимости.
19. Режим имущества супругов на момент приобретения и отчуждения объекта недвижимости
Квартира была приобретена в период брака? Запросите у продавца нотариальное согласие супруга на продажу недвижимости, либо брачный договор, регулирующий правовой режим имущества супругов. В противном случае существует риск признания сделки недействительной по иску супруга продавца.
20. Проверка продавца на предмет постановки на учет в ПНД и НД
Необходимо чтобы перед сделкой собственник объекта недвижимости, предоставил справки из указанных диспансеров.
Совершение сделки гражданином, признанным судом недееспособным, влечет за собой риск признания ее недействительной.
21. Долги по оплате коммунальных услуг и взносам за капитальный ремонт
Запросить у собственника документы, подтверждающие отсутствие такой задолженности. Да, по закону, ответственность за не оплату коммунальных услуг несет предыдущий собственник. Но зачастую управляющим компаниям этот факт не известен или же просто мало интересен, и они подают иски на текущего владельца квартиры. Что касается капитального ремонта, тут ситуация другая. Ответственность за не оплату предыдущих взносов будет нести уже новый собственник.
22. Перепланировка объекта недвижимости
Запросить у собственника технический паспорт помещения. Сравнить его с информацией, указанной в выписке ЕГРН и правоустанавливающих документах, а также соответствие с фактическим состоянием квартиры или жилого дома.
Так вы сможете убедиться в отсутствии не узаконенной перепланировки. Напоминаю, что покупка квартиры с незарегистрированной перепланировкой чревато потерей большого количества времени и денег в дальнейшем.
23. Проверка адреса на массовость
В квартире помимо физических лиц могут быть также зарегистрированы и юридические лица. Чтобы избежать подобного сюрприза, необходимо проверить адрес на массовость на официальном сайте Федеральной налоговой службы.
24. Причастность к экстремистской или террористической деятельности
Если гражданин состоит в соответствующем списке, то возможна блокировка банком денежного расчета по сделке с недвижимостью. Проверить эту информацию можно на официальном сайте Росфинмониторинга.
25. Доверенность — нотариальная
Если квартиру Вам продают по доверенности, обязательно проверить этот документ на подлинность. Сделать это можно на сайте Федеральной нотариальной палаты. Также не будет лишним связаться с нотариусом, который оформил доверенность, и уточнить информацию о полномочиях и доверенных лицах указанных в документе.
Удачных Вам сделок, с уважением, сотрудник юридического отдела.
